房子没买成还倒贴逾千万“上海最惨购房者”事件如何避雷?

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法院最终判决伍女士败诉,她不仅要退还房子,没收首付,还要支付违约金、房屋整修费、诉讼费等总计497.32万元。

从我工作开始,就得到教育说一个问题从刚刚开始解决对于结果产生的影响就最小,开端解决只有一成的影响,中段解决可能有三至五成的影响,末端解决可能会有七成影响结果甚至损害到最终的目的达成,所以不能在开始就睁一只眼闭一只眼。

首先,从房子本身来看,是位于黄浦区的一处商业产权性质的房产。购买首套房产,尽量避开商业产权,因为会有税费增加的风险,且银行评估值一般较低,再次出手税费较高,交易周期较长等“痛点”。而且燃气、水电都是商业产权的痛点,虽然不需要购房指标,但是对于第一套购置房产来讲,花这么多钱还是不理智的,商业产权尽量买小,大户型除非楼况物况特别好,才有价值入手,新闻中还体现了这个房子的单价和需要重新装修等细节,这个房产的情况并不是特别好,所以会有额外的成本增加,从这几点看并不值得购置。

其次,交易流程中,应提前了解各方情况,比如卖房者需要的最长周期,银行批贷的最晚周期,自己资金回笼的最长周期,量力而行,把所有的问题都提前想好,比如去年银根紧缩,二手住宅的批贷时间一度长达半年以上,所以一定要规避因为银行批贷导致违约的风险条例。在磋商中尽量朝着自己有利的方向走,一旦有风险,尽量不签署,让中介去沟通,开启第二轮磋商或者干脆换房子。而且一旦发现交易另一方有异样,一定提前准备好对自己有利的证据,不让自己最终受到损失。在沟通流程中要申明自己的立场,并不能因为一些小利小惠妥协,因为可能的小利小惠最终导致自己损失惨重。

第三,要找到一个靠谱的中介机构人员或者一个靠谱的律师团队。虽然中介人员都会因为自己的利益来进行促进成交的动作,但如果一个代表购买方利益的中介代理人是完全可以提前找到交易中可能出现的风险并提前告知的。并且一个牢靠的中介机构也会积极沟通,在这个过程中,中介机构无疑也需要佣金合同约束,如果一旦未成交,是否有需要退还全部佣金,一旦有这条约束,中介人员和机构也会非常慎重来操作,他们是最担心这个交易无法达成的一方。另外,一旦接收到需要法律来解决的信号的时候,第一时间请专业的团队来出谋划策,为自己申诉,毕竟某些恶意的,不公平的约定也不受到法律的保护的。这就有点像是莎士比亚的《威尼斯商人》中的桥段,犹太商人夏洛克借给安东尼奥3000块金币,约定到期还不了钱,就割安东尼奥一磅肉。后来,安东尼奥没能按约还钱,于是,夏洛克坚持要割一磅肉,其实就是找个理由想要他的命。幸亏,后来找到一处破绽,合约中只写了安东尼奥让夏洛克割一磅肉,却没有答应给夏洛克任何一滴血,所以,法官要求,夏洛克割肉可以,滴血不行。最终,夏洛克完败。这才有了一个欢喜的结局。

第四,在整个过程中,都看到了购房者非常着急的一面,可能当初着急看房,着急订房,着急装修,着急入住,导致自己的节奏完全被打乱,是市场给了她这样的一种情绪还是谁传递了这种恐慌的情绪,酿造成了这样一个苦果呢,如果可以,尽量慢下来,找到自己合适的,找到对自己有利的,稳稳当当的顺顺利利的,毕竟买房是一件人生大事,需要投入自己财产的一大部分或者全部甚至负债才能达成,所以还是保守一些,是没有问题的,即使大胆也要在合约上尽量对自己有利!

现在卖家据说也因为款项拖延也受到了一些损失,因为也是想着卖房的资金拿去买房,所以这个交易中合同的约束其实卖房一方也有着自己的诉求所在,并没有欺诈行为,最终看似买方受损,其实卖方也会受到很大的损失,因为新闻中说他考虑购买西康路附近的房源并没有购置成功,我们参考一下上海去年的涨幅可知,去年5-6月至年底住宅涨幅较大,有的甚至涨幅达到50%以上,所以可知卖家如果购置2000万以上的房产,其实损失也能达到千万以上。

最后看似买方承担了所有损失,但如果合同顺利履行的话,卖方也能避免千万的机会成本的丢失,买方也能不受到追责顺利住进房子里,这个事件中没有人是赢家,当然如果中介佣金没有退还的话,那中介成为最终的“赢家”了!

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